跨界投资人的第一家酒店，如何将三线城市的闲置老酒店盘活？
项目名称
星程酒店（保定万博广场店）
投资人
董文永
“作为常住酒店对品牌有一定了解的商旅客，想投资开一家酒店，应该很简单吧？感觉找到物业装修好就可以营业。”
“每间房投入估计2-3万就可以了吧？毕竟住酒店时看到房间内的软装硬装挺少的。”
“酒店还有‘标准化’和‘非标’的区别？不是所有酒店前期装修标准都一样吗？”
这些都是本次测评项目的跨界投资人董文永在开酒店前的观点，回想下，还未入行时的您是不是也觉得投资开酒店很简单？也会有类似的观点？
采访中董文永重复最多的话就是“投资开酒店，没有想象的那么简单。”
项目背景
1、投资人背景
河北酒店投资人董文永，学计算机出身，毕业后在广告公司从事设计工作，后投资过网吧和餐厅，也做过苹果产品的代理经销商，目前经营着一家软件公司。因所投资的网吧和苹果产品代理多次受到互联网冲击，董文永认为单纯的买卖模式已经不适应互联网市场，于是想投资受互联网冲击没有那么严重的实体行业。
刚好去年疫情期间，自己的软件公司由于是定向服务企业，受疫情影响比较大，加快了看其他投资机会的进程。
投资实体就考虑回归本源——衣食住行，因早前投资的餐饮以失败告终，服装、汽车受互联网冲击比较大都被排除，而酒店行业虽然疫情也有影响，但稍微缓解后，大家的出行很快恢复了；而且酒店有不断的现金流，比较稳健；同时他也觉得经营酒店其实和经营网吧有点类似，选址、装修、需要一次性大投入，然后慢慢回本，这样过往的行业经历都对他经营酒店产生不小的帮助，便选择了酒店行业。
2、项目地理位置
星程酒店（保定万博广场店）坐落于三线城市的新型城区，河北省保定市竞秀区，是保定市的政治、经济、金融、传媒中心。
酒店位于街道主干道上，东临保定职业技术学院，西边和北边靠近多个商业综合体和市政府；距离保定总督署仅需10分钟车程；距离清苑高速口仅10分钟车程。
星程酒店（保定万博广场店）3、酒店客群
从用户画像来看，酒店客群以商务客人为主。同时酒店靠近学校，其会定期举办各种考试与培训，酒店会有较多的学生客源和协议客户。
董文永分析过周边两家酒店，一家中高端单体酒店，定价偏高；另一家中高端连锁酒店，IP特征明显，更符合年轻人趋势。董文永认为，对酒店商务人士追求舒适干净和性价比，自己的酒店设计风格和产品定位满足商务人士需求，从中档酒店定位看，具有一定优势。
4、选物业、品牌过程
①选择加盟而非单体酒店
董文永认为，经营单体酒店需要自己花费大量时间和精力，可能自己的其他生意都不能做了，全部精力都在该门店经营上，这与自己把酒店当做投资的理念不符合；
连锁模式的可复制性。董文永认为，做酒店物业是关键，而不是城市，不能把城市局限，加盟连锁模式可以复制，可以在周边的多个城市开多门店；而如果自己做单体，可能开到第3家，就没那么大的精力了。
在拿物业时，连锁品牌的背书也有帮助。比如现在的门店就是因为前期的经营不善资金断裂，被闲置了多年。在拿项目时，一个是靠自己的实力，另外就是告知业主方自己是要做加盟品牌，业主觉得连锁品牌的抗风险能力比单体强。
②坚持选择华住
董文永表示，他是先选的华住集团，后找的物业。由于工作原因，董文永平时住酒店的机会比较多，自己凭间夜数住到华住的铂金会员，同时对酒店品牌和产品有一定的了解。在投测期确实有不少开发人员向他推荐其他集团品牌，但他对于酒店风格比较执着，偏爱包涵东方文化理念的酒店，他认为，华住集团在这方面做得比较好，符合他内心期待的酒店。
③选择三线城市闲置酒店改造
软件公司的主要业务在河北任丘，董文永以任丘为中心点在各个城市寻找合适的物业，但是北京等一线城市租金太贵，优先在地级市和县级市考虑。
考虑到此处物业底子比较好，原来是一家定位三四星的高端单体酒店，房间主体、消防等都是做好的，只是原酒店包含了宴会、餐饮，但后来由于酒店经营不善后，物业被闲置多年。
④落地星程
在选择具体品牌时，受制于物业条件，如果按照标准品牌落地，需要把原来墙体打掉，拆除原有完好的中央空调系统和消防系统，拆除成本、浪费成本、新建成本，不包括额外的工期成本，标准与非标前期投资差距万，而星程酒店最大的亮点是允许存量物业小范围的改造，门店可以多元化，包容性较强，同时也是华住集团的中档连锁酒店，对比起来性价比高。
董文永和开发、筹建团队进行了沟通，酒店设计保留了原来的建筑格式，同时结合自己的设计想法，星程酒店（保定万博广场店）正式落地。
项目数据
数据来源于投资人
星程酒店（保定万博广场店）改造对比
以前的酒店整体风格偏暗，房间内的家具等都还可以使用，质量也很好，但自己不喜欢这样的风格，因此将房间内的固定家具、墙纸、木头等全部砸掉，重装，光拆除就花费了1个多月。
保留了原房间内的卫生间隔墙，因为里面也涉及到了中央空调和消防管道，如果换掉这些成本就会很大。
董文永坦言，如果项目要想省钱的话，其实可以节省很多小改造，但是自己对于产品有自己的喜好和想法，所以项目整体拆除内容较多，拆除到房间内只剩下消防系统和主体结构，整体拆除了花费了10多万，但是如果包含拆除的时间成本，整体花费就不止了。
现在的项目整体融合了华住多品牌的元素，也加入了投资人个人喜欢的风格元素。星程品牌的多元化以及包容性，既适应了消费市场，同时也满足了投资人个人的酒店产品情怀。
改造前vs改造后大堂改造前vs改造后房拆除情况VS改造后卫生间项目满意点
1、项目定位、定价清晰。董文永拿到物业时，评估门店的消费画像，保定这样的三线城市价格普遍在—左右一点点，可能都很少，董文永觉得自己的门店主力房型计划价格在多元，实际经营中疫情后酒店RP已经可以达到元上下，综合疫情酒店营收低谷期，实际RP与预期较吻合。
同时，在投测期，品牌开发人员把周边竞争店的数据给到投资人作为参考；并且测算数值不夸大，该门店集团前期保守预估酒店RP在元左右，比较保守。
2、品牌的包容性能够满足自己的酒店情怀。品牌开发人员针对物业周边及消费群体，从设计风格到产品定位，给到主流消费群体认可的意见，同时能较好地融合投资人自己的想法，满足投资人要求。
3、店长等管理团队能力较强。董文永表示自己平时不
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszjzl/1565.html
