庄波有4家门店均位于深圳北站商圈，在人们出行频次被迫降低，而商圈同行竞争又很激烈的情况下，缺少稳定客源的单体酒店刚开业入住率能达到80%左右，有的门店经营不到4个月便开始盈利。庄波的单体酒店到底有何经营技巧？
做了7家单体酒店的他，为何又会建议新手投资人在投资酒店之前先选择好品牌？
文I安歌
自古以来，城市核心交通枢纽便是酒店群聚集的重点区域，而深圳北站作为华南地区面积最大的特大型综合交通枢纽，更是将此特点完美阐述。在携程上以“深圳北站”为关键词，就能找到数百家酒店。
受疫情的影响，人们出行频次被迫降低，而商圈同行竞争又如此激烈，在“僧多粥少”的情况下，缺少稳定客源的单体酒店，门店生意还好吗？
本文的分享者是在酒店行业十余年的投资人庄波，他在深圳有7家单体酒店，总客房数达余间，而其中有4家门店都位于深圳北站商圈。
希望通过他的分享，可以给各位投资人以参考和借鉴，并从中汲取出适合自己酒店运营的方式方法，对于提升各位投资人的市场竞争力有所帮助！
以下是庄波的采访实录：
投资背景
年，我进入酒店投资行业。最初，是在深圳开了一个小宾馆，以家族经营方式进行管理。
年，通过对酒店市场的考察，同时也积累了一定的酒店经验，决定自己创立单体酒店品牌。
之所以选择自己做单体酒店，而不是选择加盟品牌连锁酒店，主要是考虑到：单体酒店的整合空间大，相对比品牌酒店的运营更为灵活；投资成本较低，比如，不需要交品牌加盟费。
门店经营状况
在现有的7家门店里，其中有4家门店位于深圳北站商圈，之所以选择在深圳北站商圈持续开店：一是商圈所处地理位置优越；二是周边人流量大，可以为门店带来稳定的客源。
门店经营状况，以菲酒店（深圳壹城中心店）、菲酒店（深圳北站店）这两家门店为例。
1、客房量最大的门店：菲酒店（深圳壹城中心店）
在4家门店里，客房量最大的门店是菲酒店（深圳壹城中心店），物业面积约平米左右，客房共有间，总投资额约万，单房投资额为11.2万。
门店在年接洽物业，年签订物业合同，租金价格相对比周边的酒店价格低，性价比高。门店于年10月开业，11月入住率65%左右，12月入住率约85%。年1月-3月门店入住率50%左右，4月开始回暖。
年上半年门店装修花费了6个月。虽然工期在预期范围之内，但由于我当时缺乏装修经验，选择的装修团队也不够专业，所以在装修过程中遇到了一些问题。
例如，由于油漆工的不专业，最终没呈现出理想的效果；像波浪墙、波浪顶这类工艺，本身难度比较大，因为验收不合格重新返工，拉长了装修工期，不然装修速度还可以更快。
2、收益最好的门店：菲酒店（深圳北站店）
在4家门店里，经营收益最好的门店是菲酒店（深圳北站店）。它在年签下物业，租金价格比菲酒店（深圳壹城中心店）更实惠，而且物业位置更好。
物业面积约平米左右，客房共有81间，总投资额约万，单房投资额为16万。
门店于年10月1日开业，第一个月的入住率达85％以上。疫情爆发前的酒店入住率持续呈爆满状态，月营业额在80—90万元。
年12月门店开始盈利，它也是深圳北站商圈4家菲酒店中经营数据最好的门店，主要是除了物业租金成本较低之外，这家门店的地理位置更好，也带来了更多的客流。
虽然菲酒店（深圳壹城中心店）和菲酒店（深圳北站店）的物业面积、总投资额相似，但客房体量却不同，主要是由于两个物业楼体结构不同，导致最终的排房量不同。
例如，菲酒店深圳北站店一楼大堂面积约平米，公区面积较大，再加上楼体宽度更长（约19.5米），像菲酒店（深圳壹城中心店）楼体宽度是16米，所以以上综合因素使菲酒店（深圳北站店）的得房率较低，但单房成本更高。
经营亮点
在门店运营上，菲酒店会更重视OTA运营、酒店服务、产品品质这三方面，所以借助这三方面的能力，也获得了一批忠诚的会员以及比较高的会员复购率。
1、重视OTA，及时、灵活的实时调控房价
目前，门店客人主要以商旅客人和本地休闲客人为；客源主要来源于OTA占比65-70%（携程占50%，美团占1/3）；会员占比10%左右；协议占比5%；其它约15%左右。年门店的会员占比约40%，但随着门店OTA运营能力的提升，会员占比逐渐下降。
在OTA渠道运营上，我们也会一些技巧，例如：有时OTA的价格比会员价格低。因为如果在下午四点以后门店有空房，但预订量又不大的情况下，会适当对客房降价，这样就会出现会员价是元，但OTA的价格是元。我们的会员也知道门店的“套路”，所以他们如果有需要，会在网上先订房，万一不入住，也可以免费取消订单。
OTA的实时调控房价，是在内部系统制作简易的表格，表格中有机票、火车票、人流量、周边对标酒店的数据等，2小时统计一次。根据这些数据，门店的OTA实时调控房价，有时1天会调价10多次。
因为每个时间点的动销状态不一样，我们需要有不同的调价对策，而且不需要像有的连锁加盟店在调价时要报备、审批后再操作，相对来说，我们在客房调价的把控上会更及时、灵活，这样也能将相对最优惠的价格提供给客人。
同时，OTA运营能力，除了在OTA平台上对于酒店的展示图片、文字描述这些基础之外，由于有的连锁酒店集团不重视OTA线上销售，更重视会员积累和协议客源，导致培训出来的工作人员在OTA运营能力上显得薄弱。
例如，我们的运营经理到店时，虽然也是一位行业内的资深酒店人，但OTA运营业务不熟悉，后续通过不断辅导、磨合，现在运营经理的业务变得熟练了。目前，运营经理得心应手地管理3家门店。
直白地说，我们面试了多个连锁店长，还不如我们的前厅经理对OTA运营了解的深刻，并不是说我们比品牌连锁酒店做的好，而是重视程度不同，我们更重视OTA运营。
像会员体系庞大的酒店集团，它们的会员粘性也比较高，我个人是比较欣赏的，像这样的酒店集团在会员体系上具有优势，但我们现在的品牌影响力还没做到这么大，所以目前我们这套OTA实时调控房价的方法，更适合房量少的单体酒店。
2、注重节约人力成本
门店人房比设置在0.2-0.24，经济型酒店满编为0.2。中档型酒店则适情况而定，如果是满编的话，则是0.24。
门店的中层管理人员主要是前厅经理和运营经理。
前厅经理主要负责前厅和客房的服务、卫生，也负责对外接待，相当于是店长的角色。
运营经理主要负责市场业绩，也就是线上、线下的销售，相当于销售经理，但从年6月开始，我们的运营经理要负责管理2-3家门店，这样也可以降低人工成本。
3、酒店服务重视好评率，并用奖罚分明的考核制度，激发员工提升服务质量
在门店服务上，我们给员工的培训始终坚持“多问好，多
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